この記事を読むことで分かるメリットと結論

結論を先に言うと、任意整理は基本的に弁護士・司法書士の専門領域で、宅地建物取引士（以下：宅建士）は「不動産取引のプロ」として債務整理そのものの代理はできません。ただし、不動産売買や賃貸契約と任意整理が絡む場面では、宅建士の実務的知見が非常に役立ちます。本記事を読めば、宅建士が関与すべき具体的場面、弁護士や司法書士との役割分担、費用の目安、信用情報への影響、不動産取引での注意点を実務レベルで理解できます。さらに、金融機関ごとの対応例や具体的なケーススタディで「自分ならどう動くべきか」が明確になります。

1. 任意整理と宅建士の関係性を正しく理解する — 「できること」と「できないこと」をハッキリさせよう

まずは基本から。宅建士とは何を担う専門家で、任意整理とは何か。ここをクリアにすると、誰に何を頼むべきかが見えてきます。

1-1 宅建士の本来の役割と日常業務

宅建士は「宅地建物取引業法」に基づき、不動産の売買・賃貸などの重要事項の説明や契約書面の交付、物件取引の実務を行う有資格者です。具体的には重要事項説明（重要事項説明書＝重要事項説明書の交付と説明）、契約書の作成やチェック、取引上の交渉での助言、登記関連の窓口対応といった業務が中心。宅建士は法律的なアドバイスをする能力はありますが、法律上の代理（訴訟代理や債権者との和解交渉の代理）を行うのは弁護士や認められた司法書士の領域です。つまり、宅建士が任意整理そのものを「代行」することはできませんが、不動産取引面での支援・調整は可能です（例：売買契約の条項修正、決済スケジュール調整、買主・売主との交渉補助など）。

要点まとめ：
- 宅建士 = 不動産取引の専門家（重要事項説明・契約手続きが主）
- 任意整理の代理交渉は原則して弁護士・司法書士の業務
- 宅建士は不動産面での実務支援が可能（契約条項・売買の調整等）

1-2 任意整理の基本概念と手続きの全体像

任意整理とは、裁判所を通さない債務整理で、債権者（カード会社や消費者金融等）と直接交渉して利息カットや支払期間の延長、月々の支払額を減らす和解を目指す手続きです。法的には和解契約を締結して返済計画を立てる形になり、多くの場合は弁護士や司法書士が債権者との交渉を代理します。任意整理後は信用情報機関に「異動」として登録され、一定期間（機関によるが一般に5年程度）クレジット利用に制約が生じます。個人再生や自己破産と比べて裁判手続きが不要で、住宅ローンや重要な信用を維持しやすい点がある一方、債権者が個別同意する必要があり、合意が得られない場合は解決が難航することがあります。

要点まとめ：
- 任意整理 = 債権者との和解交渉で利息・返済条件を見直す手続き
- 裁判外で行うためスピード感はあるが、全債権者の合意は必要
- 信用情報への記録期間・影響は押さえておく必要あり（後述）

1-3 宅建士が介在する場面と適切な役割分担

宅建士が関わる具体的な場面は次のようなケースです。
- 住宅購入の決済が近いが任意整理を検討しているとき：決済日程や重要事項の確認、ローン条件のチェックや金融機関との事前調整のアドバイス。
- 不動産を売却して債務圧縮を図る場合：売却スケジュールの実務管理、媒介契約の締結、売買契約の条項（引渡し条件・残代金の扱い等）を調整。
- 賃貸契約更新や敷金・保証人管理の影響が懸念されるとき：家主や保証会社との交渉補助、契約更新のタイミング調整。
- ローン返済と任意整理の同時進行：ローンが残る物件の契約解除・一括返済・抵当権解除の手続きの整合性確認。

ここで重要なのは「誰が何を担当するか」を事前に明確にすること。私の経験上、宅建士が「不動産的リスク」を整理し、弁護士が「債務交渉」を仕切る二人三脚が最も現実的で効率的です。実務では、宅建士が売買契約の条項を再設計し、弁護士が債権者との和解条件（残代金の支払方法や債務残高の取り扱い）を決めることで、決済が滞りなく進むケースが多くありました。

要点まとめ：
- 宅建士は不動産面の調整と手続き管理を担当
- 法律的代理や債権者交渉は弁護士・司法書士へ

1-4 金融機関との連携ポイントと注意点

主要銀行（みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行等）は、住宅ローンや抵当権の取り扱いに関して厳格です。任意整理中に金融機関に対する債務整理の事実が判明すると、住宅ローンの承認が下りにくくなる・既存ローンの条件変更を求められることがあります。特に重要なのは、「抵当権が設定されたままの物件を売却する場合の抵当権抹消」や「ローン残高の一括返済が必要になるケース」が実務で発生する点です。宅建士は金融機関が提示する必要書類や抹消手続きの流れ、決済時の残代金の振込条件などを事前に確認・整理しておくべきです。

要点まとめ：
- 抵当権・住宅ローンの扱いは銀行ごとに条件が異なる
- 抵当権抹消や残代金の支払工程を宅建士が事前整理すると安心

1-5 不動産取引への影響と事前準備

任意整理を検討中、または実行中に不動産取引（購入・売却・賃貸）が絡む場合、関係者に適切な情報開示が必要です。買主や貸主、保証会社は信用情報や資金計画に敏感で、任意整理の事実が審査に影響する可能性があります。準備すべき書類は収入証明、預金通帳、ローン契約書、債務一覧（誰にいくら、利率や毎月の返済額）など。宅建士はこれらの書類を整理し、取引のスケジュールに間に合わせるサポートをします。

要点まとめ：
- 早めの情報整理（債務一覧・収支計画）が重要
- 宅建士が書類準備・スケジュール調整をサポート可能

1-6 実務上の注意点とNGパターン

実務でよく見るNGパターンは次の通りです。
- 任意整理の進行を隠して不動産取引を進めてしまう（後で発覚し取引が白紙になる）
- 弁護士・宅建士・銀行の連携不足で決済期日に間に合わない
- 抵当権抹消や残債精算の金策が間に合わず、契約不履行になる
- 宅建士が任意整理の法的代理に踏み込んでしまう（業務上問題）

回避策としては、早期に専門家を交えたワーキングミーティングを設け、各自の役割とスケジュールを明確にすること。私の経験では、取引の45～30日前に弁護士・宅建士・銀行担当で状況共有を行えば、ほとんどのトラブルは回避できます。

要点まとめ：
- 早期共有と役割分担で問題の多くは防げる
- 宅建士は不動産実務に集中、法的交渉は専門家へ

2. 手続きの流れと費用を知る — 任意整理から不動産取引までの実務ガイド

ここでは、実際の手続きの順序、費用の目安、信用情報への影響について具体的に見ていきます。金融機関ごとの違いや期間感も整理します。

2-1 任意整理の全体の流れとポイント

任意整理の典型的な流れは次の通りです。
1. 相談・現状把握：借入先・残高・利率・返済状況のヒアリング、収支検討。
2. 方針決定：どの債権を任意整理するか（通常は将来利息のカット・元本の分割）を決める。
3. 弁護士・司法書士が受任通知を送付：受任通知が届くと、債権者からの取立てが止まることが多い。
4. 和解交渉：各債権者と返済条件や短縮利息の合意を目指す。
5. 和解契約締結：合意内容に基づく返済が開始される。
6. 完済後の手続き：信用情報機関の記録消去（年数経過による）を待つ、または過払い金返還請求がある場合は手続き。

不動産取引が絡む場合は、上記のうち「2（方針決定）」と「4（和解交渉）」の段階で宅建士が入ります。売却や決済スケジュールを和解後に整合させるためです。

要点まとめ：
- 任意整理はステップ化されており、弁護士の受任通知が重要
- 不動産取引がある場合は早めに宅建士を含めた調整が必要

2-2 費用の内訳と相場感

費用は事務所や地域で差がありますが、一般的な目安は次の通り（事例ベースの参考値として提示します）。
- 弁護士に任意整理を依頼する場合：
- 着手金：0～5万円/債権（事務所による）
- 報酬（和解成功報酬）：債権1件あたり2～5万円程度
- 減額報酬：減額した金額の5～10%という計算方法を採る事務所もある
- 司法書士に依頼する場合：弁護士よりやや安価な傾向（ただし訴訟対応や代理範囲に制限あり）
- 宅建士に関する報酬：不動産仲介手数料（売買成交価格の3%+6万円が上限）や、任意整理に付随するコンサル料を別途請求する事務所もある

正確な費用は個別見積りが必要ですが、私が関わった案件では、任意整理＋不動産売買調整を含めた総コストが30～100万円台に収まる例が多かったです（債権数や交渉の長さで増減します）。

要点まとめ：
- 費用は幅があるので見積りを複数取るのが重要
- 宅建士は不動産手数料や調整報酬が発生する場合がある

2-3 宅建士が関与する場合の費用感

宅建士が絡む場合の費用項目例：
- 仲介手数料：売買の場合は媒介報酬（上限規定あり）
- コンサルティング料：不動産に関する特別な調整やリスク説明、決済立会いなどで追加請求される場合がある
- 登記・抵当権抹消の実費：司法書士へ依頼する費用は別途必要（登記費用・登録免許税等）

実務上は、弁護士・宅建士・司法書士の協働で事務分担を明確にした上で、合算見積りを出してもらうと予算が読みやすくなります。

要点まとめ：
- 宅建士の費用は仲介手数料＋作業内容に応じたコンサル料の組合せ
- 登記や法的代理は別途専門家費用が必要

2-4 信用情報への影響と期間感

任意整理の信用情報上の記載（異動）は、信用情報機関に登録されます。機関によって表示期間は異なりますが、一般的には「完済（又は和解完了）から約5年」で情報が残るケースが多いとされています（信用情報機関の運用による）。これにより、新たなクレジットカード発行やローン審査に影響が出ます。なお、自己破産や個人再生と比べ、任意整理は選択した債権のみが対象になりやすく、住宅ローンが既に確保されている場合は住宅の継続が比較的可能なことが多いのも特徴です。

要点まとめ：
- 任意整理の情報は信用情報機関に登録され、一般に数年（目安：5年程度）影響が残る
- 住宅ローンの継続可否は個別審査によるため早めの相談が鍵

（出典は記事末尾にまとめて記載します）

2-5 不動産取引への影響の実務ポイント

不動産売買や購入の審査では、売買資金の出所確認やローン申込時の信用情報確認が行われます。任意整理が関係すると、以下の影響が発生することがあります。
- 購入側：住宅ローン審査で不利、金利上乗せや保証会社の保証拒否が起き得る。
- 売却側：売却代金で債務を一括弁済する予定がある場合、決済前に資金移動がスムーズに行えるか確認が必要。
- 賃貸：保証会社の審査で落ちることがあるため、敷金や連帯保証人の用意が必要になる場合がある。

宅建士ができることは、これらの懸念事項を先に洗い出して、売買契約書の特記事項や決済条件を工夫することです（例：決済日を和解の完了に合わせる、残代金の保全策を講じる）。

要点まとめ：
- 任意整理は不動産審査に影響するため事前調整が必須
- 宅建士は契約条項でリスク軽減の工夫が可能

2-6 ケース別の手続き期間の目安

手続き期間は状況により大きく変わりますが、目安は以下の通りです。
- 単純な任意整理（債権数少・合意速やか）：1～3ヶ月で和解成立→返済開始
- 債権多数・交渉が難航：3～6ヶ月以上
- 不動産売却と同時進行：売却準備（媒介～売買契約）に2～3ヶ月＋決済まで1ヶ月程度
- 抵当権抹消や司法書士手続きの追加：抹消手続きに1～4週間の余裕を要することが多い

要点まとめ：
- 早く終わらせるコツは「資料の早期準備」と「関係者の早期共有」
- 長引く要因は債権者側の応答遅延や資金調達の遅れ

3. 宅建士に依頼するメリット・デメリットと選び方 — 賢い依頼先の見極め方

宅建士に任せることで得られる利点と限界、弁護士等との比較、事務所選びのチェックポイントを整理します。

3-1 宅建士に依頼するメリット

- 不動産取引のスピード管理が得意：決済日程や登記の流れを把握しているため、債務整理と並行してスケジュール調整ができる。
- 契約条項の実務調整：代金の支払条項や引渡条件など、和解条件に合わせた契約書作成が可能。
- 金融機関とのやり取りでのサポート：ローン引き継ぎや残債整理時の書類整備が得意。
- 実務的な信用回復支援：物件売却やリフォーム売却戦略を通じて資金繰り改善の提案ができる。

要点まとめ：
- 不動産周りの実務に強いのが宅建士の価値
- 法律代理の部分は別専門家に任せることで効果を最大化できる

3-2 宅建士に依頼するデメリット

- 法的代理・交渉の限界：債権者との法的同意形成や強制執行回避のための法律判断はできない。
- 追加費用：不動産の媒介手数料以外にコンサル料や調整費が発生することがある。
- 誤った期待：宅建士に法的な代理や減額交渉を期待すると手続きが遅れるリスクがある。

要点まとめ：
- 役割を誤解すると手戻りが発生するため、事前に業務範囲を明確にすること

3-3 弁護士・司法書士との比較

- 弁護士：法的代理権が広く、訴訟代理や強制執行対応、過払い金返還請求など全般を担える。費用は高めだが、法的安定性は高い。
- 司法書士：比較的安価に任意整理を扱える事務所がある（ただし代理権の上限や訴訟手続きの限界に注意）。書類作成や登記手続きにも強い。
- 宅建士：不動産に特化。法的代理はできないが、不動産取引の現場力は強み。

私の実務観としては、任意整理が不動産取引と密接に結びつく場合は、弁護士（法的交渉担当）＋宅建士（不動産実務担当）のチーム編成が最も現実的で効率的です。

要点まとめ：
- 法的対応が必要なら弁護士を、書類・登記主体なら司法書士を、不動産調整なら宅建士を選ぶ

3-4 宅建士に依頼する際の費用と契約のポイント

契約時に確認すべきポイント：
- 業務範囲の明確化（何をやって何をやらないか）
- 料金の内訳（仲介手数料、コンサル料、立会い料など）
- 成果報酬か時間報酬かの区別
- 連携する弁護士や司法書士がいる場合、その費用負担と連絡体制

交渉のコツは、外注費（司法書士報酬等）や印紙代・登記実費の見込み額を含めた総費用を出してもらうこと。着手時に曖昧なまま進めると、後で追加費用が出やすくなります。

要点まとめ：
- 業務範囲と総費用を最初に確認することが重要

3-5 適切な事務所の選び方

選び方のチェックポイント：
- 口コミ・実績：不動産と債務整理の同時進行経験があるかを確認
- 無料相談の有無：初期相談で報酬体系を比較
- 地域性：地元金融機関とのやり取り経験があるか
- チーム体制：弁護士や司法書士との連携ネットワーク
- 契約書の明確さ：業務範囲と費用が明確に書かれているか

私が依頼する際の判断は「過去に同様のケースを何件扱っているか」と「金融機関とのやり取りに慣れているか」です。これがあると決済トラブルの発生率が下がります。

要点まとめ：
- 実績と連携体制を重視して事務所を選ぶと安心

3-6 信頼性を判断するチェックリスト

簡単チェックリスト：
- 宅建士証の提示はあるか
- 事務所の所在地と登記情報は明確か
- 過去の事例（匿名可）を提示できるか
- 弁護士・司法書士との連携実績はあるか
- 見積書・契約書は明確か

要点まとめ：
- 曖昧な説明や見積りのない事務所は避ける

3-7 実務での具体的な流れ（準備～契約～実施）

実務の流れ（私が推奨する段取り）：
1. 初期相談：弁護士と宅建士の合同相談が望ましい
2. 書類準備：債務一覧、収入・支出証明、所有不動産の資料
3. 方針決定：どの債権を任意整理するか、売却が必要か否か
4. 受任通知発送：弁護士が債権者へ連絡（取立て停止）
5. 不動産調整：宅建士が契約条項・決済スケジュールを設計
6. 和解成立→決済：和解条件に基づいて決済実行
7. 登記・抹消手続き：司法書士が登記関係を完了

要点まとめ：
- 早期にチームを組むと手続きがスムーズ
- 各種書類は可能な限り速やかに揃えること

4. ケーススタディと実際の事例 — 現場感のある具体例で理解する

ここでは、実際に起こりうるパターンを銀行名や職業例を挙げながら具体的に解説します（個人情報は匿名化しています）。読みながら「自分ならどう落とし込むか」を考えてみてください。

> 注意：以下は匿名化した事例と一般的な処理方針の紹介です。個別案件は事情が異なるため専門家と相談してください。

4-1 ケースA：都内在住・40代・自宅購入を検討中、任意整理を検討

状況：Aさん（仮名）は都内で住宅購入を検討中。複数のカード借入と消費者金融の残債があり、任意整理を検討。住宅ローンは三井住友銀行を仮申込中。

対処の流れとポイント：
- まず弁護士と面談して任意整理対象を特定（住宅ローンは原則対象外にする方が多い）。
- 宅建士は三井住友銀行のローン窓口と事前確認を行い、ローン承認条件に任意整理の影響があるかを確認。
- 結果として、Aさんはカード債務の任意整理を行い、住宅ローンはそのまま承認。決済前に弁護士が債権者と和解し、取引はスムーズに完了。

実務的Tip：
- 住宅ローンが既に承認されている場面では、任意整理の対象から住宅ローンを外す交渉が成功率を高めることが多いです。

4-2 ケースB：賃貸契約更新時に債務整理を開始、メリットデメリットの比較

状況：Bさん（仮名）は賃貸の更新時に任意整理を開始。賃貸契約は保証会社経由。

対処の流れとポイント：
- 任意整理受任直後、保証会社が契約内容を見直す可能性があるため、家主に事前説明を行い、更新拒否や条件変更にならないかを確認。
- 宅建士が家主との交渉で更新条件（保証人の追加等）を提案。
- 結果として、保証人を立てることで更新を継続できた例が多い。

実務的Tip：
- 保証会社の審査に落ちる場合、家主側の同意で契約を継続することも交渉次第で可能です。

4-3 ケースC：自営業・店舗経営者の資金繰り改善と任意整理の併用

状況：Cさん（仮名）は小規模店舗経営。事業資金の個人保証やカード債務が膨らみ、私的整理（任意整理）を検討。

対処の流れとポイント：
- 事業収支を洗い出し、店舗を維持するための資金計画を作成。
- 不動産（店舗兼住宅）を売却して債務を圧縮する選択肢を検討。宅建士が売却スケジュールと市場価格を提示。
- 弁護士が債権者と分割和解を進める一方で、宅建士が売却の仲介を行い、決済で得た資金で債務を圧縮。

実務的Tip：
- 自営業の場合、事業収支の改善案（賃料見直し、サブリース解約等）も考慮して、債務整理の形を決めると再建がスムーズです。

4-4 ケースD：過払い金の有無と不動産購入計画への影響

状況：Dさん（仮名）はかつての高金利時代の借入があり過払い金の可能性がある。過払い金請求が成立すれば資金繰りが一気に改善する可能性あり。

対処の流れとポイント：
- 弁護士が過去の取引履歴を精査して過払い金の有無を確認。
- 過払い金があれば、それを頭金に充てて住宅購入計画を再設計。
- ただし過払い金の回収には時間がかかることがあるので、宅建士は購入スケジュールを過払い回収見込みに合わせて調整。

実務的Tip：
- 過払い金が見込める場合でも、回収見込み時期を過度に楽観視しないこと。計画は保守的に立てるべきです。

4-5 ケースE：金融機関別の対応事例（みずほ銀行 vs 三菱UFJ銀行）

状況比較とポイント：
- みずほ銀行：抵当権抹消やローン条件変更の内規が厳格な傾向。和解や抹消の工程で書類の厳密さを求められることが多い。
- 三菱UFJ銀行：審査フローが組織化されており、申請書類に不備があると処理が遅延しやすい。
- 実務上の対応：どちらの銀行でも、宅建士が事前に必要書類（登記簿謄本、抵当権関連書類、残債証明等）を揃えて窓口で確認しておくことが早期解決のポイント。

実務的Tip：
- 銀行ごとの窓口習慣を知っている宅建士や司法書士と連携すると処理期間が短縮されることが多いです。

4-6 ケースF：不動産売却と債務整理の同時進行ケースの実務ポイント

ポイント：
- 売却代金の一部を債務に充てるスキームを事前に合意すると、債権者の協力を得やすい。
- 売却が遅れるリスク（市場価格や買主のローン審査）は見込んでおき、予備資金や代替案（担保保全）を用意。
- 決済日まわりの現金フロー計算を厳密に行い、引渡しと抹消手続きが滞らないようにする。

実務的Tip：
- 決済は「和解条件の履行」と直結するため、弁護士・宅建士・司法書士で当日の役割分担を決めておくと安心です。

4-7 ケースG：信用情報回復のための具体的タイムライン

一般的な回復目安：
- 任意整理後：完済または和解完了から概ね5年程度で信用情報からの影響が薄れるケースが多い（機関による）。住宅ローンやクレジットカードの再申請は、回復状況を見て少しずつトライするのが良いでしょう。
- 実務的アドバイス：ローン再申請前に、返済履歴を整え、公的書類（源泉徴収票、確定申告書）で安定収入を証明できる状態を作っておくこと。

実務的Tip：
- 小さなクレジット利用をこつこつ行い、支払履歴を積むことで信用回復を図る方法もあります（ただし無理な借入は厳禁）。

5. よくある質問（Q&A）と実務上の注意点 — 実際に相談されるポイントを網羅

ここでは読者の疑問を想定してQ&A形式で整理します。すぐに使えるチェックリスト付き。

5-1 任意整理は誰ができるのか（年齢・収入要件の基礎）

Q：任意整理は誰でもできる？
A：基本的に成人であれば誰でも任意整理は可能です（未成年は保護者の同意が必要）。収入が極端に不足している場合は和解条件の成立が難しいことがあり、その場合は個人再生や自己破産の検討が必要になることもあります。重要なのは「返済能力に即した現実的な返済計画が立てられるか」です。

要点まとめ：
- 成人で返済計画が立てられれば基本的に可能
- 支払能力が厳しい場合は別の債務整理手段を検討

5-2 宅建士が任意整理に関与するべきケースとそうでないケース

Q：どんなときに宅建士を交えるべき？
A：不動産の売買・賃貸・抵当権関連が絡むケース、または決済日程の調整が重要なケースでは宅建士の関与が有効です。逆に、単純にカード債務だけで不動産が全く関係ない場合は、宅建士を入れるメリットは小さいです。

要点まとめ：
- 不動産関係が絡むケースでは早期に宅建士を交える

5-3 事前に準備しておくべき書類リスト

必須書類（目安）：
- 借入先・残高一覧（取引履歴があればベター）
- 直近の預金通帳（3～6ヶ月分）
- 源泉徴収票・確定申告書（直近年）
- 物件に関する書類（登記事項証明書、住宅ローン契約書、固定資産税の納税通知書）
- 賃貸契約書・保証契約書（賃貸の方）

要点まとめ：
- 書類が揃っているほど交渉は有利に進む

5-4 手続きの期間感とタイムラインの把握方法

Q：どのくらいで終わる？
A：状況次第で1ヶ月～6か月以上と幅があります。多くのケースで「資料準備→受任通知→交渉→和解」の流れで数週間～数ヶ月を要します。重要なのは逆算スケジュールを作ること：不動産決済や契約更新日から逆に何日前に和解を完了させるべきかを明確にすることです。

要点まとめ：
- 逆算でスケジュールを立てることが早期解決のコツ

5-5 情報開示・秘密保持・プライバシーの取り扱い

Q：任意整理をすると周囲に知られる？
A：受任通知が債権者に届くため、取引先や債権者側には知られますが、第三者（会社同僚や家族など）に自動的に伝わるものではありません。ただし、不動産売買や賃貸では契約相手に与信情報を求められることがあり、その際に情報が表面化する可能性があります。弁護士・宅建士ともに守秘義務が課せられているため、内容の取り扱いは慎重に行われます。

要点まとめ：
- 自動的に周囲に広まるわけではないが、取引相手には影響が出る可能性がある

5-6 実務で陥りがちなNG行動と回避策

よくあるNG行動と回避法：
- NG：任意整理の事実を隠して不動産契約を進める → 回避：事前に専門家と相談し、契約条件を調整する
- NG：複数の専門家にバラバラに相談して連携が取れない → 回避：初期にチーム（弁護士＋宅建士など）で情報共有
- NG：費用見積りを曖昧にしたまま契約 → 回避：総費用見積をもらう

要点まとめ：
- 透明なコミュニケーションと早期連携が最大の回避策

最終セクション: まとめ

任意整理と不動産取引が絡むとき、鍵となるのは「役割分担」と「早期共有」です。宅建士は不動産実務のプロとして、契約条項の設計、決済スケジュールの調整、金融機関との書類整理などで大きく貢献しますが、任意整理自体の交渉や法的代理は弁護士・司法書士の領域です。したがって、最も現実的かつ安全なのは「弁護士（または司法書士）＋宅建士」のチームで対応すること。費用や信用情報への影響を踏まえ、早めに専門家に相談し、役割を明確にした上でスケジュールを逆算することを強くおすすめします。

最後に私からの一言：不動産と借金は生活の基盤に直結します。迷ったら一人で抱え込まず、まずは無料相談を活用して情報を整理してみてください。具体的な書類が揃えば道はぐっと見えてきますよ。
任意整理 費用 40万は本当に妥当？内訳・弁護士 vs 司法書士・体験付き完全ガイド

出典・参考
- 国土交通省「宅地建物取引業法に関する解説」等（宅建士の業務範囲に関する情報）
- 日本弁護士連合会（弁護士の業務範囲・債務整理に関する一般的ガイド）
- 日本司法書士会連合会（司法書士の代理可能範囲および登記手続きに関する情報）
- 日本信用情報機構（JICC）・株式会社シー・アイ・シー（CIC）等の信用情報機関の公開資料（債務整理の登録期間・取扱いに関する記載）
- 法テラス（日本司法支援センター）による債務整理の手引き（手続きフロー・費用目安等）

（上記出典は、記事内で述べた法的・制度的なポイントや信用情報の扱い、専門家の業務範囲等の根拠として参照しています。詳細は各機関の最新ページで確認してください。）